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从5月底到7月底近两个月时间里，海口市两次出台针对房地产的救市政策，这在各大城市里显得非常扎眼。 先是5月29日，海口市政府常务会议通过《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》，决定推出购房入户政策。自2014年6月1日起到12月31日止，在海口购买120平方米以上的新建商品住房的海南户口居民，可在该市申请登记本人、配偶、子女及其共同生活父母的户口。但这项政策显然没有达到预期目的，据媒体报道，一个多月里仅吸引了7户人家前来购房。 到了7月23日，海口市政府再次下发文件取消限购政策，购房者不用再提供住房套数证明，可以随便购买商品房。具有“喜感”的是，文件要求在终止执行房地产限购政策后，“遏制投资投机炒房，抑制商品房过快上涨”。 其实海口的地方官根本没有必要担心“商品房过快上涨”，不仅仅是海口，整个海南的房地产市场目前都走到了悬崖的边上，前面就是万丈深渊。现在需要考虑的是如何避免掉下去，而不是会不会飘起来。我之所以对海南房地产这样悲观，是有足够依据的。 我们先看人口。虽然海南建省、成为特区已经26年，拿下“国际旅游岛”的头衔也已经4年，但这个美丽的海岛一直没有吸引来多少增量人口，至少2000年以来都是这样。我这样说，海南省统计局的专家们也许不同意，根据他们的统计，海南常住人口从2008年的854万增加到2013年的895万，大约增长了5%。 但悲催的是，统计局提供的另外两组数字泄露了天机：从2008年到2013年，海南全省在校小学生人数从90.64万人减少到74万人；在校初中生人数从46.38万人减少到34.68万人。小学和初中是义务教育，孩子们不上学没有别的选择，除非举家离开海南。如果从2000年算起，也是这样一个趋势。所以，我们可以得出结论，国际旅游岛并没有改变海南人口流失的状况，虽然有外来人口迁入，但显然有更多人选择了离开。 我们再看经济状况。鉴于海口和三亚经济总量实在太小，我们还是拿整个海南省出来说事，跟东莞这个地级市做个比较吧，海口的数据当个参考： 项目 东莞 海南 海口 GDP 5500 3146 905 城镇人口 738 474 165 总人口 832 895 217 资金总量 8630 5953 2955 施工面积 2838 6173 1806 销售面积 803 1191 338 上述表格中，所有数据均来自海南、海口、东莞统计公报。其中GDP的单位是亿元，人口单位是万人，资金总量单位是亿元人民币。其中资金总量指的是“金融机构各项存款余额”，“施工面积”是房地产开发施工面积，单位是平米；“销售面积”是房地产开发销售面积，单位也是平米。这两个数据，都没有包含小产权房、军产房、集资房、保障房。 关于东莞的实际人口，我在此前的文章中论证过，被大大低估了。东莞真实的城镇人口应在1100万左右，总人口接近1300万。即便按照官方数据，我们也可以算出海南“城镇人均”商品房施工面积是东莞的3.37倍；海口市“城镇人均”商品房施工面积是东莞的4.65倍。而东莞的整体经济实力，不仅远远超过海口市，也超过海南全省。 海南经济实力不仅弱，还结构单一，高度依赖房地产。比如三亚市在今年的“政府工作报告”中透露，在2013年全市生产总值、固定资产投资和地方税收收入中，房地产业所占比重分别达到26.6%、57.9%和62.7%！ 你也许会说，海南的房地产本来就不依靠岛内居民，而是依靠全国购房者的资金来支撑。这当然没有错，但关键是即便考虑这个因素，海南房屋开发量仍然偏大，销售出去的房屋空置率惊人。据报道，克而瑞信息集团在2012年5月派出100多人把海南所有县市跑遍，并结合官方数据调研发现，未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。按照2013年1191万平米的销量计算，也需要9年才能消化。在三亚，外地人置业集中的小区，超过8成房屋常年空置，业主常常拖欠物业费、水电费。 事实上，由于连续多年的炒作，三亚等旅游区房价超高。根据禧泰数据，2014年6月三亚平均房价仍然高居全国城市第六位，每平米19475元，比去年同期下降3.23%。“国际旅游岛”概念出来之后，三亚物价水平全面上涨，每到春节等旺季，酒店价格比巴厘岛、普吉岛、马尔代夫等国际旅游胜地高出不少。加上当地旅游行业屡次爆出丑闻，所以对国内游客吸引力在下降，这也让当地楼市雪上加霜。 对于很多外地购房者来说，每年房屋使用时间不长，出租则面临诚信等麻烦问题，不出租要负担高昂的管理费和资金占压成本。未来房地产税出台后，旅游物业转嫁房产税的能力比较弱，业主持有成本会更高。如果选择卖出，又很难找到接手的下家。所以，那些在“国际旅游岛”概念出台后买房子的人，大多被套住。 上有套牢盘，下有大量库存，本地消费能力不足，外地热钱缺少“忠诚度”，海南楼市如今已经陷入泥沼。即便放松限购，也于事无补。等待海南的或许是新一轮房地产泡沫破裂，和漫长的经济调整。
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发表于 2014-8-1 05:54:37